房地产金融“政策包”成效初显：多地房贷利率明显下降 市场活跃度有所提升

　　5月17日，中国人民银行推出房地产金融“政策包”，包括降低全国层面个人住房贷款最低首付比例、取消全国层面个人住房贷款利率政策下限、下调个人住房公积金贷款利率、设立3000亿元保障性住房再贷款，引发市场高度关注。

　　目前来看，全国大多数城市已经跟进落实相关政策，出台“地方版”细则，一定程度上带动购房需求释放，同时也提振了居民购房意愿及市场预期。诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪接受《金融时报》记者采访时表示，从政策效果来看，全国层面，5月份，商品房销售面积、销售额同比降幅均收窄，市场出现边际改善迹象。从重点城市网签数据来看，整体效果较为温和，新房成交量在本轮政策下的积极变化更为明显，5月份，总体成交量呈上升态势。

　　从房贷利率水平来看，中国人民银行最新发布的数据显示，5月份，新发个人住房贷款利率为3.62%，比上月低6个基点，比上年同期低53个基点，处于历史低位。中指研究院市场研究总监陈文静表示，政策调整后，首付比例、房贷利率均处于历史低点，进一步降低了居民购房的首付门槛及购房成本，有效提振了居民购房意愿，若核心城市加快跟进相关举措，有望对市场情绪产生更大的带动作用。

　　市场活跃度有所提升

　　楼市利好政策接连发布后，多地迅速响应，目前，大多数城市都已经开始落地执行，迎来新一轮降低首付比例、优化房贷利率的热潮。各地楼盘售楼处也张贴出“重磅利好”海报，宣传政策内容，前来咨询看房的人明显多于政策发布前。

　　随着大多数城市加入政策调整大军，市场活跃度也有所提升。从重点城市来看，上海、深圳、广州、杭州等城市政策效果较为明显，政策刺激下，供需两端协同发力，居民购房热情有所提升，众多热门项目也纷纷上市，刚需及改善性购房需求得以快速释放，新房及二手房市场活跃度得到有效提振。

　　5月27日，上海跟进出台了地方政策，提出调整优化住房限购政策、优化住房信贷政策、支持多子女家庭合理住房需求、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等九条政策措施。上述政策发布后的第一周和第二周，上海商品住宅(不含保障房)共成交了27.7万平方米，相比政策发布前的两周增长了10%。二手房方面，根据中指研究院数据显示，6月1日至16日，上海二手房网签达13381套，环比增长82%。

　　5月28日，广州也发布了楼市政策，提出优化土地和住房供应、调整优化住房限购政策、优化住房信贷政策、优化限售政策、支持“以旧换新”等政策措施。中指研究院数据显示，广州楼市政策发布后，日均成交套数持续增加，5月28日至6月16日，共网签4052套，日均网签套数202套。从周度数据来看，6月10日至16日，共网签1565套，创4月份以来周度成交量新高。

　　杭州还在5月9日出台了“杭七条”，其中包括全面取消限购。以5月9日至6月9日的时间节点计算，杭州楼市政策后一个月共成交5439套新房，二手房成交也表现亮眼，挂牌量显著增长，购房者看房热情高涨，5月份，杭州二手房成交量维持8000套左右的较高水平。

　　综合来看，在多项政策举措落地后，房地产市场情绪有所好转，特别是核心城市政策效果正在显现。“未来市场能否持续修复，仍依赖于接下来政策跟进节奏和力度以及居民收入预期的改善。”陈文静表示，若核心城市继续从供需两端优化楼市政策，或将进一步提振市场预期，短期核心城市市场有望逐渐筑底企稳，从而对全国市场形成支撑。

　　值得注意的是，在当前购房热情有待进一步激发的环境下，价格降低可以刺激更多购房者的购房兴趣和需求，在一定程度上有助于房地产市场的稳定和恢复。“开发商应该在制定降价策略时，充分考虑供需关系和市场状况。”关荣雪说。

　　购房者利息负担明显减轻

　　“优惠的房贷利率政策让我决定购入最初看中的房屋，银行仅用一天时间就帮我办理了贷款。”河北秦皇岛的金女士说，近日准备购买婚房时，由于看中的房屋月供较多，正准备更换小一些的房屋时，从秦皇岛银行得知取消首套房贷利率下限的政策。政策实施后，个人首套住房贷款利率可以优惠到3.35%，30年总利息支出较之前减少近9万元。

　　像金女士一样，近期，不少购房者都享受到了房贷利率下降这一政策红利。据了解，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限后，各地加速落实此项政策，目前，除北京、上海、深圳外，全国其余城市均已取消房贷利率下限。部分金融机构反映，城市房贷利率下限取消后，利率会有所下降，市场充分竞争后将形成新的均衡水平，有利于满足居民合理购房需求，带动新发放房贷增加。

　　在招联金融首席研究员董希淼看来，央行一揽子政策将降低居民住房消费门槛，更好满足刚性和改善性住房需求，稳定居民信心和预期，提高居民住房消费的意愿和能力，从需求侧对房地产市场形成支撑，促进房地产市场平稳健康发展。

　　据了解，目前，多数城市商业银行已根据政策和市场形势变化对房贷利率作出调整，房贷实际执行利率较前期有明显下降。例如，武汉二套房贷主流利率由4.15%降至3.35%，降幅达80个基点；首套房贷利率由3.55%降至3.25%，降幅为30个基点。厦门二套房贷主流利率由4.25%降至3.75%，降幅达50个基点；首套房贷利率由3.45%降至3.3%，降幅为15个基点。

　　有市场人士估计，政策落地后，大多数城市首套房贷利率可能下降0.4个百分点左右，二套房贷款利率可能下降0.6个百分点左右。按照100万元贷款、30年期限、等额本息还款方式测算，首套房贷总利息支出可减少约8万元，二套房贷利息支出能减少约13万元，明显减轻购房利息负担。

　　“对刚性和改善性住房需求来说，现在购房是好时机。从长远来看，全部商业贷款利率基本实现市场化，也有利于引导金融资源优化配置。”业内人士表示。

　　“央行工具+地方补贴”激活住房租赁市场

　　此外，供给端政策也在同步发力。5月17日，中国人民银行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。同时，统筹考虑政策衔接，中国人民银行将原来的租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款政策中管理，在全国范围全面推广。

　　中国人民银行副行长陶玲此前在国务院政策例行吹风会上表示，这项政策是中国人民银行为支持构建房地产发展新模式出台的重要举措，有利于通过市场化方式实现多重目标。一是加快存量商品房去库存。地方国有企业在银行支持下，市场化参与收购已建成未出售商品房，可以推动商品房市场去库存。二是加快保障性住房供给。收购后的商品房用作配售型或配租型保障性住房，能够更好满足工薪收入群体的住房需求。三是助力保交楼和“白名单”机制。房地产企业出售已建成商品房后，回笼资金可用于在建项目续建，改善房企的资金状况。

　　过去，我国住房租赁市场的参与者主要是个人，近年来，越来越多的长租房企业进入市场。市场人士普遍认为，相比于居民，企业更加专业化和理性，对未来租金走势更为关注，也具备了更多经营优势。长租房企业能更好体现规模效应，合理压降经营成本；随着经营经验的不断积累，品牌效应进一步积聚，运营与盈利能力也会明显上升。

　　在房地产领域，“租售比”是十分重要的指标，即房屋租金与售价之间的比例，可以帮助投资者判断一个房产的长期持有价值。业内人士认为，近期，各地方政府和国企批量收购存量房用作保障房，批发收购节约了房企的销售成本，长租房企业也能进一步提升租售比。而且，当前市场形势下，困难房企更有意愿打折出售库存房源，地方政府和国企收购价格还有可能更低，运营成本也会进一步降低。

　　此外，除央行提供的低成本保障性住房再贷款资金外，目前，已有城市通过财政补贴的方式支持消化存量住房。例如，郑州对于参与保障性租赁住房的企业，前期收购阶段一次性补贴200元/平方米，相当于一次性贴息2%左右，后期运营阶段前10年每年又贴息2%；西安按企业持有的租赁住房建筑面积，每年给予100元/平方米的经营奖励，相当于一次性贴息近1%。

　　“在市场起步阶段，有了金融和财政政策的支持，可以更好发挥撬动和激活作用，长租房企业盈利性更可持续，对于住房租赁业务不仅能够‘扶上马’，还能做到再‘送一程’。”业内人士分析认为，总的来说，央行和财政的支持机制能有效发挥托底效应。尤其是在当前行业周期下，稳定市场的作用更为明显，可以助力房地产行业周期筑底，也能促进房地产业发展模式有效转型。未来，房地产行业和市场进一步恢复，将会更多依赖于自身经营，实现商业化长期可持续发展。

　　在资金保障方面，仲量联行大中华区首席经济学家庞溟建议，未来，可以从“央行工具+地方补贴”的模式进一步演进，在政策优惠和引导下进一步健全完善以政府投资和政策资金为主、市场引导下的社会化资金为补充、全方位多渠道金融支持的体系，更好地提升投资、融资和运营各环节的资金利用效率和金融支持力度。

　　在一系列政策支持下，可以预见，保障房体系有望更具“普惠”性质，对青年人、新市民等重点群体的覆盖也将进一步扩展和强化。从中长期看，庞溟认为，应着眼于构建多层次、多主体、多渠道的房地产融资体系，从源头处理好人、地、房、钱的关系，做到低端有保障、中端有支持、高端有市场，实现房地产业良性循环和宏观经济健康增长。