上海109.5亿元成交五宗宅地：徐汇滨江地块刷新全国单价纪录 三地块底价成交

　　8月7日，上海今年第四批集中出让的五宗地块全部成交，总成交金额109.4852亿元，整体溢价率为12.1%，刷新了2023年以来月度溢价率历史纪录；出让面积11.56万平方米，总建筑面积25.55万平方米，起始总价97.6672亿元。

　　从竞拍情况看，共有13家房企参与本次出让地块的竞买，其中徐汇区滨江地块7位竞买人经过72轮竞价，溢价率达到30%后摇号成交，13.1万元/平米的单价刷新全国最高楼板价记录；虹口区江湾地块3位竞买人经过24轮竞价成交，成交溢价率达6.48%；浦东新区北蔡地块、青浦区重固地块和奉贤区奉贤新城地块各有1位竞买人，以起始价成交。

　　克而瑞称，从土拍热度来看，本轮土拍延续上轮的冷热分化，徐汇滨江地块溢价30%成交，虹口江湾地块低溢价成交，余下的浦东北蔡、奉贤新城、青浦重固三地均底价成交。究其原因，很大程度上还是与市郊区新房去化速度差异有关，尽管在“517”新政之后，市场有一定的积极效果，但是利好更多地集中在市区，中心城区优质项目更是出现“日光盘”，郊区项目去化缓慢，部分项目开盘去化率甚至在个位数。

　　徐汇滨江宅地未拍已经是全国单价最高地块

　　徐汇区斜土街道xh128D-07地块未拍已经锁定全国最高单价地块身份。该地块起始总价36.96亿元，起始楼板价10.08万元/平方米。上一个全国单价最高地块纪录保持者为2016年融信中国获取的上海市静安区中兴路1号地块，成交楼板价为10.03万元/平方米。

　　该地块吸引7位竞买人参与现场竞拍，经过78轮竞价触及最高限价48.048亿元，进入摇号环节。最终，绿城中国(03377.HK)旗下的绿城房地产集团有限公司竞得，成交楼板价13.1万元/平方米，溢价率30%。

　　同策研究院分析师宋雪梅表示，自三批次土地出让规则中取消最高限价，土拍回归市场主导，但对特定热度较高地块仍设置最高限价。徐汇区斜土街道xh128D-07地块就属于该类，以招挂复合方式出让。

　　该地块依然设置最高限价，严跃进分析称，这进一步说明从稳定房价的角度，上海基于一城一策的考虑，对于重点地块会有不同的定价要求，既保障地块未来的开发空间，也防范未来因售价过高所产生的风险问题。

　　该地块徐汇滨江板块，板块热度高。宋雪梅表示，地块北面为招商汇元玺，销售均价为13.1万元/平方米；南面为香港置地启元，销售均价17.8万元/平方米，两个楼盘均已售罄。同时本地块不做中小户型比例、最低套数和保障房限制，随着房地联动价的取消，徐汇滨江价格体系有望进一步刷新。

　　出让文件显示，该地块规划为普通商品房用地；东至兆丰路，南至龙华中路，西至大木桥路，北至xh128D-06地块；地块总面积19135.78平方米，出让面积16666.04平方米，容积率2.2，计容面积36665.29平方米，起始楼板价为10.08万元/平方米。

　　参与摇号的另外三位竞买人为上海龙华建设发展有限公司和中国海外发展(00688.HK)旗下的杭州中海宏鲲房地产有限公司组成的综合体，宸嘉发展集团有限公司旗下的长沙宸嘉新昊置业有限公司，地块所在地徐汇区国资企业上海徐汇城市建设投资(集团)有限公司拥有的上海汇成房地产经营有限公司与招商蛇口(001979.SZ)旗下的上海招商置业有限公司组成的综合体。

　　小米上海总部退地后，成交价差逾30亿元

　　徐汇滨江地块曾规划为小米上海总部，此后退地重拍，成交价差逾30亿元。

　　2021年10月21日，小米间接全资附属公司谧空间(上海)信息科技有限公司(以下简称“谧空间”)曾以15.5亿元的底价竞得，彼时土地性质为商办综合用地。

　　再推出起始总价已经涨至36.96亿元，较小米拿地的价格增加21.46亿元，成交价的价差更是达到32.548亿元。

　　对于缘何退地，5月22日，小米公司发言人官方微博曾公开回应，近日，有部分媒体对小米不再使用徐汇滨江相关地块的报道存在严重失实。该公司特别澄清：小米在上海的经营发展顺利如常，所谓“建设搁浅”、“保证金损失”、“政府罚没”等完全失实、纯属子虚乌有。徐汇区斜土街道xh128D-07地块的相关事宜系根据发展需要，按程序落实。

　　公开信息显示，小米竞得该地块后并无建设进展，今年5月20日，徐汇区规划和自然资源局对《上海市徐汇区黄浦江南延伸段WS3单元控制性详细规划xh128D街坊局部调整》公众参与草案进行公示。其中，原控规xh128D-07地块由商办混合用地调整为三类住宅组团用地。

　　国泰君安房地产行业分析师谢浩宇表示，地块原本为商业用途，在重新出让之后改为住宅，类似于上述地块，规划调整是接下来的关注重点，这种做法仍然具备推广的可能性。过往，为了平抑房价仍然有商业用途的地块被房企拍得，但目前面临去化的压力，若能够通过规划调整的方式实现相关地块的重新入市，预计将带来流动性的明显改善，预计将成为接下来楼市去库存的新方式。

　　全国单价最高并不代表市场过热

　　单价最高意味着什么？

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，该地块为全国住宅用地最高地价项目，在当前土地市场形势下，单价新纪录的出现具有非常强的信号意义，优质市场里的优质地块实力房企愿意去参与。

　　严跃进同时表示，目前上海市区的新房项目总体是畅销的，市场的购买力比预期的好很多。而且一些房企拿地也是看重此类区域地块的消化能力和消化速度。

　　谢皓宇表示，单价地王的出现，预期对楼市带来提振作用，好位置地块、快周转流速依然是房企的首选，分化仍在进行中。

　　谢浩宇同时表示，站在信用扩张角度，总量的意义大于单价，上海的单价地王并不代表市场过热，反而，拿地总量依然偏少，隐含着楼市仍处于恢复中，政策预期仍将处于支持而非收紧状态。