江西鹰潭余江区：加强对“工抵房”价格管控，网签价格应与小区均价匹配

　　据微信公众号“幸福余江”消息，8月30日，江西省鹰潭市余江区人民政府办公室发布关于印发《关于推动房地产市场平稳健康发展的若干措施的实施意见》的通知，涉及现房销售等28项措施。

　　实施购房补贴

　　文件提出，实行阶段性购房补贴。在全区购买新建商品房的(以合同网签备案时间为准，含住宅及商业、店铺、公寓、办公楼等非住宅)由受益财政给予购房补贴。

　　补贴标准为：

　　1.自2024年8月1日起至2025年2月28日，在邓埠街道、龙岗街道购买新建商品住房的给予240元/平方米购房补贴，在中童镇购买新建商品住房的给予180元/平方米购房补贴，在锦江镇购买新建商品住房的给予130元/平方米购房补贴；自2025年3月1日至2025年12月31日，在邓埠街道、龙岗街道购买新建商品住房的给予140元/平方米购房补贴，在中童镇购买新建商品住房的给予110元/平方米购房补贴，在锦江镇购买新建商品住房的给予80元/平方米购房补贴。补贴总金额最高4万元。

　　2.自2024年8月1日起至2025年12月31日购买商业、店铺、公寓、办公楼等非住宅的，按购房款(以网签备案合同金额为准)总额2%给予补贴，补贴申报时间截止于2026年12月31日。

　　同时，对生育家庭实施差异化购房补助。在全区购买新建商品住房(以合同网签备案时间为准，不含商业、店铺、公寓、办公楼等非住宅)的二、三孩家庭按套由受益财政给予购房补贴。

　　补贴标准为：

　　1.自2024年8月1日起至2025年2月28日，符合生育政策的二孩家庭(二孩为2014年1月18日及以后出生)在邓埠街道、龙岗街道购买新建商品住房的给予300元/平方米购房补贴，在中童镇购买新建商品住房的给予230元/平方米购房补贴，在锦江镇购买新建商品住房的给予160元/平方米购房补贴；自2025年3月1日至2025年12月31日，在邓埠街道、龙岗街道购买新建商品住房的给予200元/平方米购房补贴，在中童镇购买新建商品住房的给予150元/平方米购房补贴，在锦江镇购买新建商品住房的给予110元/平方米购房补贴。补贴总金额最高5万元。

　　2.自2024年8月1日起至2025年2月28日，符合生育政策的三孩家庭(三孩为2021年6月1日及以后出生)，在邓埠街道、龙岗街道购买新建商品住房的给予360元/平方米购房补贴，在中童镇购买新建商品住房的给予280元/平方米购房补贴，在锦江镇购买新建商品住房的给予190元/平方米购房补贴；自2025年3月1日至2025年12月31日，在邓埠街道、龙岗街道购买新建商品住房的给予260元/平方米购房补贴，在中童镇购买新建商品住房的给予200元/平方米购房补贴，在锦江镇购买新建商品住房的给予140元/平方米购房补贴。补贴总金额最高8万元。

　　具体孩次按同一对夫妻共同生育的子女数计算，以申请购房补贴时提供的出生医学证明为准，孩次计算时间截至2025年12月31日。同一购房家庭只能就高享受一次补贴。补贴申报时间截止于2026年6月30日。

　　文件明确，阶段性购房补贴和生育家庭实施差异化购房补助不可同时享受。

　　余江区还将强化人才购房政策支持。按照《余江区进一步加强新时代人才工作的若干措施》的通知(余发〔2023〕4号)文件精神，兑现人才购房补贴，具体以制定的实施细则为准。人才购房补贴可与本文其他购房补贴叠加享受。

　　鼓励开展商品住房团购活动。鼓励房地产开发企业面向社会公众开展商品住房团购(5套房屋及以上)活动，引导住房消费预期，房地产开发企业团购优惠价格可不计入商品房备案价格跌幅比例范围；房地产开发企业开展促进住房消费活动产生的营销费用，按《鹰潭市商品房预售资金监督管理办法》(鹰府办发〔2021〕16号)有关规定申请拨付。

　　落实交易税费优惠政策。落实居民个人换购住房个人所得税政策，自2023年10月1日至2025年12月31日，纳税人出售自有住房并在现住房出售后1年内，在全区重新购买住房的，可按规定申请退还其出售现住房已缴纳的个人所得税。

　　积极消化存量住房：支持收购商品房去库存

　　推进非住宅商品房去库存。自2024年8月1日起至2025年12月31日，在全区购买公寓单套建筑面积为30㎡以上的(以合同网签备案时间为准)，购买商业、店铺、办公楼等非住宅单套或多套累计建筑面积达100㎡以上的(以合同网签备案时间为准)，支持购房业主(自然人)在辖区内享受与住宅同等的医疗、养老等公共服务，根据房屋实际用电、用水、用气性质收取用电、用水、用气费用。

　　文件要求，大力实施城中村和危旧房改造。对城中村改造拆除新建和已摸底确认的C、D级危房，特别是存在严重安全隐患的预制楼板房屋加快开展征收拆迁工作，大力推行“房票”安置方式。争取省国开行和省农发行贷款等金融支持。

　　支持收购商品房去库存。优先利用收购已建成存量商品房作为保障房的政策。机关、医院、中高等院校、国有企业等各类机关企事业单位，原则上不再新开工建设办公用房、干部职工宿舍、周转房、人才房等，确有必要的，经审批后可按规定就近购买库存商品房或写字楼等方式进行筹集。

　　优化调整学位准入政策。在学位供给允许的情况下，对购买新建商品住房的，支持购房人凭经网签备案的新建商品房买卖合同及契税缴纳凭证和适龄儿童、少年户口向新购商品住房所在的义务教育阶段学校申请入学。

　　优化购房贷款政策：提高贷款额度

　　文件要求，提高住房公积金最高贷款额度。双缴存职工首次贷款的，最高贷款额度由80万元提高至100万元，单缴存职工首次贷款的，最高贷款额度由60万元提高至80万元；双缴存职工第二次贷款的，最高贷款额度由60万元提高至80万元，单缴存职工第二次贷款的，最高贷款额度由40万元提高至60万元。

　　同时，提高多孩家庭住房公积金贷款额度。二孩家庭最高贷款额度上浮20%，三孩家庭最高贷款额度上浮50%。提高购买高品质住房最高贷款额度。购买装配式住宅、星级绿色住宅、第四代建筑等高品质住宅的，公积金最高贷款额度上浮20%。

　　提高多孩家庭住房公积金租房提取额度。二孩家庭月租房提取额度增加500元，三孩家庭月租房提取额度增加1000元。即二孩家庭月租房提取额度为2000元，三孩家庭月租房提取额度2500元。

　　降低房地产企业住房公积金贷款保证金比例。对新发放的期房收取住房公积金贷款保证金比例由5%下降为2%。对列为保交房项目的楼盘，提前释放存量贷款保证金的60%至规定账户。

　　优化个人住房贷款中住房套数认定标准。住房公积金和商业性个人住房贷款的居民家庭住房套数，仅以拟购房所在区不动产登记机构查询的居民家庭在当地已购商品住房总套数为核算依据，农村宅基地自建房不计入住房套数。若购房人在拟购住房所在区有住房，能提供房屋租赁登记备案证明或房源信息编码并已挂牌出售证明的，可按核减后名下住房套数发放商业性个人住房贷款。

　　稳步调结构，科学优化增量住房

　　文件要求，合理控制房地产用地供应节奏。根据市场需求及时优化住宅用地和商业服务业用地规模和结构，实行分类管控，合理控制新增房地产用地。对商品住宅去化周期超过36个月的，原则上暂停新增商品住宅用地新增建设用地报批、出让；商品住宅去化周期在18个月(不含)至36个月之间的城市，按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积(包括竣工和收回)动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限，并严格落实“熟地”“净地”供应制度。

　　对商业办公类商品房去化周期连续3个月超过36个月的，除省、市重点招商项目外，原则上暂停新的商业服务业用地新增建设用地报批、出让。存量商业服务业用地的盘活按照《江西省自然资源厅关于盘活存量商业服务业用地和探索推进新型产业用地配置的通知》(赣自然资字〔2024〕32号)文件规定办理。

　　允许合理调整存量房地产项目用地规划条件。自文件印发之日至2027年12月31日，对存量房地产项目用地，为提高公共服务设施水平和增加公共空间等正向优化，确需调整规划条件非核心规划指标的，依据国土空间总体规划，完成所在片区公共服务设施容量评估、交通影响评价等可行性研究，在确保安全、公正、不妨碍相邻关系基础上，按程序依托国土空间规划“一张图”予以调整。如涉及修改详细规划的，应按法定程序进行。规划条件依法调整后，应签订出让合同变更协议或重新签订出让合同，相应调整土地出让价款。

　　支持调整住房套型结构和停车设施配建标准。对原已进行规划设计但未开工的商品住宅项目(包含部分已开工但未开工区域相对独立的商品住宅项目)，在不超过原建筑密度、容积率、绿地率、限高、日照等修建性规划指标和不改变原建筑风格并满足公建配套的前提下，允许房地产开发企业适当调整套型结构，满足合理的自住和改善性住房需求。可根据土地区位的实际情况，结合区域交通影响评价在土地出让时调整停车设施配建有关标准。

　　优化容积率计算规则和阳台进深、建筑层高约束条件。通过招拍挂方式新取得建设用地使用权的项目，配建的垃圾收集房、公共厕所、变电房(配电室)、开关站、开闭所，以及风雨连廊、首层架空层、上人屋面等作为公共空间供业主免费开发使用的建筑，建筑面积不纳入项目容积率计算；每户住宅设置设备平台水平投影面积之和不超过该户型面积的3%且最高不超过5平方米的，不计算建筑面积和容积率；超出前述部分面积，按其水平投影面积计算建筑面积和容积率。住宅建筑下面在室外地坪以上部分的高度不超过1.5米、用于储藏功能的住宅地下室或半地下室，可不计入容积率。

　　在保证结构安全条件下，住宅项目主阳台进深由不应大于1.8米调整为不应大于2.4米，次阳台进深由不应大于1.2米调整为不应大于1.5米，在此进深内的，按其水平投影面积的1/2计算建筑面积并计入容积率，超出规定部分按全面积计算建筑面积并计入容积率。各类阳台投影面积之和不得超过户型面积的15%，超出部分按全面积计算建筑面积并计入容积率。普通住宅建筑标准层层高由不宜大于3.2米调整为不宜大于3.6米；当层高大于3.6米时，按该层水平投影面积的倍数(建筑层高的1/3倍)计算建筑面积和容积率。已批未开工建设且未办理施工许可证的项目，允许按此规定对原设计方案进行调整。

　　提高住房建设品质。在土地出让时探索设置星级绿色居住建筑标准、装配率等出让条件，落实绿色、低碳、智能、安全的好房子理念，优化居住区设计，提高建筑品质，加大立体生态住宅、低密度住宅供给，打造好房子“样板”，更好满足人民群众对于高品质、改善性住房需求。

　　激励房地产开发项目创先争优。对当年获得“广厦奖”的房地产开发项目给予一次性奖励100万元。对当年获得江西省优秀楼盘奖的项目一次性奖励10万元，奖励资金由房地产项目所在地受益财政支出。

　　稳市场、化解风险问题：“工抵房”网签价格应与小区均价相匹配

　　文件提出，切实做好保交房工作。坚持因城施策，压实属地政府、房地产企业、金融机构各方责任，加强现场调度，对照计划加快推进“保交房”建设进度。对全区房地产开发项目风险隐患进行摸排，实行“一楼一策”逐个予以化解，2024年底实现“保交房”项目交付率完成80%以上，2025年12月底前完成交付率90%以上，2026年12月底前全面完成保交房任务，保障购房人合法权益。

　　推行“白名单”存贷挂钩机制。建立住房城乡建设、金融监管、银行机构等部门参加的定期会商机制，搭建政银企对接平台，帮助问题项目修复，推动符合“白名单”条件的项目“应进尽进”，对符合要求的项目“应贷尽贷”，满足房地产企业合理融资需求。建立银行支持“白名单”项目正向激励机制，将财政性的存款、住房公积金、住宅专项维修基金、预售资金监管等各类资金倾斜存放至对融资协调机制支持力度大、“白名单”项目审批通过率高并入库项目多、实际放款金额高的银行金融机构。

　　支持稳妥处置闲置存量土地。自该文件印发之日至2027年12月31日，落实国家有关部门关于妥善处置闲置存量土地的政策规定，对2024年3月31日之前供应，目前尚未开工以及已开工未竣工的房地产用地，由区自然资源分局建立处置闲置存量土地项目清单，向省级自然资源主管部门报备后妥善处置。在不增加政府隐性债务的前提下，支持通过依法依规收回、收购等方式稳妥处置已出让闲置存量土地。坚持以需定购，按照明确的保障性住房定价机制，可以房屋销售价格扣除建安成本及合理利润，作为土地价格收购的高限；市场评估价格，或企业实际支付的原地价款、利息及经审计确认的直接投入之和低于高限的，从低确定土地收购价格。收回、收购的存量土地，鼓励优先用于保障性住房和公共基础设施建设，也可优化规划条件后重新供应，帮助企业纾困解难。

　　合理降低房地产企业开发成本。结合实际调低新发放商业按揭贷款保证金比例，提前释放存量贷款保证金支持保交房项目建设。符合保证金解付条件的，应及时将保证金退付至规定账户内。区人民政府有关部门要督促企业按出让合同约定的期限和比例缴纳土地出让价款。对纳入处置闲置存量土地项目清单，以及调整规划条件后签订出让合同变更协议或重新签订出让合同的情形，确需延期缴纳土地出让价款的，可按规定经区人民政府批准，协商调整约定的分期缴纳时间和比例，适当延迟价款缴纳时间，最迟应在出让合同签订之日起两年内缴清，并支付延期之前的违约金和利息，延期期限内免除违约金及利息。支持土地竞买人使用银行业金融机构开具的不可撤销、见索即付式的保函缴纳土地交易市场竞买保证金。

　　支持房地产用地转让盘活利用。自该文件印发之日至2027年12月31日，对于因规划调整、企业经营困难或破产造成无法全部开发利用的土地，由开发企业提出申请，经人民政府批准，可按规定分割宗地。对于企业因经营需要不再继续开发，或无法继续开发的部分，可分割宗地转让给其他经营主体开发利用。允许未达到项目投资额25%的土地，在签订转让协议后，先办理预告登记，在投资额达到法定转让条件后再办理转让手续。推动房地产用地转让时“带押过户”，促进土地二级市场流通转让。

　　支持房地产项目分期开发建设。探索制定支持房地产项目分期开发建设的政策，细化有关分期办理《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》等审批手续措施。

　　支持房地产项目分区域规划核实。房地产开发项目在满足使用功能，公共服务等配套设施已按建设时序同步实施的情况下可分期规划核实，因保交房、稳民生等特殊情况确需分单体工程规划核实的，建设单位或者个人提出书面申请，经自然资源主管部门商其他相关部门同意后，可对已满足使用功能的单体工程分期进行规划核实。

　　支持房地产项目分段竣工验收。通过告知承诺、银行履约保函等的方式，在项目工程规划、消防、人防、排水管网、质量和档案验收完成后，完成分段竣工验收备案登记，支持主体工程或单体建筑尽快投入使用，其他验收部门强化事中事后监管，在项目末期验收时再予以核验。

　　稳妥处置“工抵房”“法拍房”。加强对“工抵房”价格管控，网签备案价格应与该小区平均价格相匹配。法院依法稳妥开展“法拍房”工作，住房城乡建设部门要加强对当地商品房价格的监测，积极配合相关法院依法合理确定“法拍房”的起拍价，确保当地商品房价格总体平稳。

　　稳步推进现房销售。密切跟进国家现房销售支持政策，学习借鉴外省市现房销售试点经验，及时研究全区现房销售政策储备，稳步推进现房销售。

　　推动“带押过户”“交房即交证”。进一步优化不动产“带押过户”办理流程，余江金融监管支局督促指导银行业金融机构研究办理跨行“带押过户”涉及的资金结算、资金监管等具体举措，推动跨行“带押过户”全面落实；贯彻落实好“交房即交证”工作部署，打通房地产项目上下游各环节堵点、做好各部门业务衔接，推动新建商品房项目在房屋交付同时颁发不动产权证书，提升二手房流通率，激发市场交易活力。

　　着力化解房地产领域问题楼盘。落实属地政府主体责任，充分发挥工作专班机制的作用，采取有效措施攻坚化解一批推进化解困难、资金短缺、保交房有逾期风险的重点项目，加快解决已交付商品房项目各类影响办证的问题，对未竣工验收、未规划核实、土地被抵押、涉及查封、房地产企业欠缴税费等导致办证难的各种情形，实行分类施策，开展集中攻坚，补充完善相关手续，办理登记发证，切实维护社会稳定大局。