消费基础设施REITs三季度稳健运营

　　消费基础设施REITs板块交出了一份稳健运营的三季报“成绩单”。分析人士认为，随着政策刺激的加码，叠加国内经济的持续回暖，消费基础设施REITs很快将进入一个跨越式发展的阶段。

　　以在沪市挂牌的消费基础设施REITs为例，2024年三季度，华安百联消费REIT实现收入约5272万元，净利润约590万元，经营活动产生的现金流量净额约1966万元，可供分配金额约2966万元。

　　嘉实物美消费REIT表现不俗，2024年三季度实现收入约2948万元，净利润约1030万元，经营活动产生的现金流量净额约2351万元，可供分配金额约1685万元。

　　华夏金茂商业REIT方面，2024年三季度实现收入约2315万元，净利润约399万元，经营活动产生的现金流量净额约1363万元，可供分配金额约1359万元。

　　显然，国内经济的稳步修复，对消费基础设施表现构成了正面影响。

　　根据国家统计局发布的数据，2024年前三季度，社会消费品零售总额达353564亿元，同比增长3.3%。其中，按消费类型划分，商品零售额达314149亿元，增长3.0%；餐饮收入为39415亿元，增长6.2%。9月份，社会消费品零售总额更是同比增长了3.2%，较上月提振1.1个百分点。

　　记者还注意到，三季度以来，消费基础设施REITs的二级市场表现稳中向好，其加权平均涨幅优于同期中证REITs全收益指数的涨幅。眼下，业界关于“2024年为消费零售市场信心重建的一年”的预期正逐步兑现。

　　今年以来，各地在扩内需、促消费、惠民生等方面政策支持不断加码，旨在推动、激发消费潜力，扩大有效需求。

　　“购物中心、百货商场等底层资产具有稳定现金流的特征，其通常位于城市核心区域或人口密集区，拥有稳定的租户群体和持续的租金收入，能为投资者提供较好的回报。”一位原始权益人在接受记者采访时直言，“从最近消费类项目的申报规模可以看出，国内消费领域资产规模存量巨大，这预示着未来可发行、扩募的储备资产丰富，这些优质资产通过REITs市场进行证券化，不仅有助于提升资本市场活跃度，还能为投资者提供更多选择。”

　　值得一提的是，在基本面发展呈现出积极态势的大背景下，各项目的扩募工作也被提上日程。

　　中国金茂控股集团有限公司副总裁、金茂酒店商业管理公司总经理丁蕤此前就向记者表示：“作为拥有较多重资产的原始权益人，中国金茂愿意应势而动、顺势而为，利用好国家提供的创新金融工具，在REITs平台上发声，做好金茂的资本运作和资产管理。同时，中国金茂也会不断将优质资产装入到REITs平台中，持续为广大投资人提供可选的金融产品和投资回报。”

　　根据券商统计，目前已上市的消费基础设施REITs已有7单，另有1单在交易所审核过程中。

　　业内人士指出，对于投资者而言，基础设施公募REITs无疑是与耐心资本更适配的金融产品。

　　“一方面，REITs的强制现金分配机制，能保证耐心资本长期、持续分享资产运营带来的收益。今年前8个月，有32支REITs产品共实现分配60次，其中更有19支产品的分配次数多于1次，这为投资人提供了可预见的现金回报。”中邮人寿保险股份有限公司不动产投资部总经理徐立思指出，“另一方面，REITs已成为基础设施项目的重要退出渠道，扩宽了耐心资本的投资范围。再者REITs严格的合规性要求和更透明的信息披露，也给耐心资本投资提供了便利。需要指出，合规判断和投后管理都是耐心资本以及其他机构投资者很重视的领域，REITs在上述方面均有较好的制度性安排，可以减轻耐心资本相应的时间成本和人力投入，更聚焦到投资及研究之中。”

　　多位业内专家表示，身处“资产荒”延续的大环境中，优质的基础设施项目是稀缺资产，可以产生稳定的现金流，吸引力不言而喻。公开数据显示，已上市的28支具备四个季度历史数据的REITs的市值加权平均可供分配金额收益率为7.1%。其中，产权类为4.7%、经营权类为8.7%，相比其他具备现金分配的资产，优势突出。

　　“2024年以来，由于宏观经济缓慢复苏，公募REITs项目中抗周期属性较强的项目获得了更高的估值溢价。我们认为，该现象背后彰显了市场对于‘安全资产’的追逐。”中金公司研究部分析师裴佳敏表示，“自9月底至今，宏观政策预期有所改善，市场风险偏好逐步升温，具备较高经营弹性的项目大概率将重回市场配置视野。虽然当前政策最终的落地效果有待观察，但前期估值因基本面弱于预期而受到压制的部分板块，或伴随预期修正迎来重估机会。结合三季度业绩表现来看，我们建议各机构于短期内重点关注以下三类项目，包括具备经营韧性且有进一步改善预期的部分消费和产业园项目、估值处于低位且货运占比较高的高速项目、估值调整后经营基本面确定性较高的政策性保租房项目的配置机会。此外，伴随一级市场项目供给的增多，后续也建议关注一二级市场定价差异，择机进行打新配置。”